Les diagnostics immobiliers

Depuis la loi Carrez de 1996, des documents administratifs et des diagnostics immobiliers sont obligatoires pour la vente. Cependant, depuis les lois Alur et Macron en 2014-2015, ces diagnostics sont aussi demandés dans le cadre de la location; et depuis 2016, le diagnostic gaz et électricité est aussi rentrer dans les obligations. Il est alors indispensable d’annexer ces diagnostics au bail ou au compromis de vente.

Les diagnostics existent aussi bien pour les tertiaires (bureaux, locaux …) que pour les logements collectifs et les maisons individuelles, mais nous parlerons ici uniquement du résidentiel. D’après l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, est concerné :

  • Les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ;

  • Les locaux qui constituent une résidence principale (plus de 8 mois par an) ;

  • Les locations accessoires louées par le même bailleur (garages, aires de stationnements, jardin…)

Qu’est ce qu’un DDT ?

Le DDT est le Dossier de Diagnostic Technique, son but premier est de s’assurer de la sécurité des individus, de lutter contre le mal-logement et contre les vice-cachés. Voici la liste de ces diagnostics :

  • Le diagnostic gaz (DG) ;
  • Le diagnostic électricité (DE) ;
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
  • Le dossier amiante partie privative (DAPP);
  • Le diagnostic loi Carrez ;
  • Le diagnostic termites;
  • L’information sur le risque de mérules;
  • Le diagnostic assainissement.

Cependant il n’est pas toujours nécessaire d’effectuer tous ces diagnostics, il existe plusieurs cas de figures : le type de bâtiment, son emplacement géographique et sa date de construction.

La majorité de ces diagnostics doivent être établi par des personnes certifiés mais pas forcément, toutefois, le signataire reste responsable en cas de litige.

Synthèse du Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Type Remise Validité (location) Validité (vente) Diagnostiqueur
DG/DE Signature contrat de bail/vente 6 ans 3 ans Diagnostiqueur certifié
DPE A la publication de l’annonce 10 ans 10 ans Diagnostiqueur certifié
ERNMT Signature contrat de bail/vente 6 mois 6 mois Diagnostiqueur certifié ou propriétaire
CREP Signature contrat de bail/vente 6 ans 1 an Diagnostiqueur certifié
DAPP Signature contrat de vente Illimité Illimité Diagnostiqueur certifié
Carrez Signature contrat de bail/vente Non obligatoire Illimité sauf travaux Diagnostiqueur certifié ou propriétaire
Termites Signature contrat de bail/vente Non obligatoire au moins 6 mois avant Diagnostiqueur certifié
Assainissement Signature contrat de bail/vente Non obligatoire 3 ans Diagnostiqueur certifié ou SPANC

La vérification des installations de gaz et d’électricité

Ces deux diagnostics sont obligatoires à partir du moment ou les installations ont plus de quinze ans, et depuis le premier janvier pour toutes les locations. Ils sont primordial pour des raisons très simple, la sécurité des personnes et des biens.

Le diagnostic d’électricité

Voici les points a vérifier, en cas de non conformité, les erreurs relevées devront être corrigées :

  • l’appareil général de commande et de protection et son accessibilité ;
  • au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ;
  • le dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit ;
  • la liaison équipotentielle et l’installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
  • les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
  • les conducteurs non protégés mécaniquement.

Le diagnostic de gaz

Voici les points a vérifier, en cas de non conformité, les erreurs relevées devront être corrigées :

  • l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
  • l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ;
  • l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu’il projette d’acheter ou de louer.

Le DPE vise à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.

L’initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au bailleur.

L’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT)

C’est un outil d’information et de prévision des risques qui peuvent exister dans l’environnement proche d’un logement, il n’est obligatoire que s’il existe un plan de prévention qui le stipule pour une commune ou dans le cas d’une vente de terrain constructible. Pour vous en assurer, contacter la préfecture (liste des préfectures).

Voici les éléments contrôles :

  • la nature des risques présents dans la commune (inondation, séisme, feux de forêt, usine dangereuse…) ;
  • l’emplacement des risques par rapport au logement (les périmètres de risques sont indiqués sur une carte) ;
  • l’existence de travaux prescrits dans le cadre d’un plan de prévention et l’état de leur réalisation.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Obligatoire pour les construction d’avant 1949, ce diagnostic vise à s’assurer qu’il n’y a pas de risque de qualité de l’air pouvant impacter sur la santé d’un individu. Aujourd’hui, le plomb étant interdit dans les peintures et autres matériaux utiliser dans la construction, il est de plus en plus rare.

Les personnes accrédités pour ce diagnostic mesure la concentration en plomb, si cette dernière est trop élevé, des travaux devront être effectuer pour s’assurer du confinement des matériaux à risque.

Le dossier amiante partie privative (DAPP)

Responsable de plusieurs maladies graves, l’amiante est depuis 1997 totalement interdite dans la construction. Un diagnostic est donc obligatoire pour les bâtiments précédent cette date sauf les maisons individuelles.

Dans le cas d’une location, le locataire peut demander à son bailleur ce diagnostic pour s’en assurer. Ce dernier est valable à vie sauf dans le cas d’une vente depuis janvier 2013.

Le diagnostic termite

Contrairement à son nom, ce diagnostic a pour but non seulement de déceler la présence de termites mais aussi de champignons et autres parasites étant nuisible au logement. Il est obligatoire pour les maisons individuelles et pour les parties privatives des lots de copropriété dans certaines zones de la France.

Le diagnostic assainissement

Depuis 2000, ce diagnostic est obligatoire pour la vente afin d’éviter la pollution des sols. Pour les maisons individuelles, faire appelle au Service Public d’Assainissement Non Collectifs.

Le mesurage loi Carrez

La loi Carrez concerne toutes les ventes de biens en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m2, c’est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. En pratique, la loi Carrez est la mesure de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres.

Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Également, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plans ainsi que les maisons individuelles.

L’information sur la présence de mérules

Les mérules sont des champignons qui s’attaquent au bois et mettent en danger les constructions. A la différence de l’état parasitaire, une vérification du bien n’est pas obligatoire. Le contrat de vente doit cependant le mentionner si l’habitat se trouve en zone à risque.

La surface habitable

La surface habitable en mètre carré doit obligatoirement figurer sur le contrat de location. Aucun justificatif n’est à fournir mais une différence de plus de 5% avec la surface réelle peut donner droit à une réduction du prix du loyer.

L’accès aux technologies de l’information et de la communications

Le contrat de location doit également mentionner les moyens d’accès aux technologies de l’information et de la communication. Il s’agit d’un recensement des prises permettant de recevoir la télévision ou le téléphone, ou encore des modalités d’accès à internet. Encore une fois, aucun justificatif n’est à fournir.

Vous avez besoin d’effectuer des diagnostics immobiliers en région parisienne ? Contactez-nous au 09 81 36 40 56 !