Achat de terrain : les pièges à éviter

Choisir un terrain, c’est d’abord une affaire de goûts personnels. Votre nouvelle adresse doit vous plaire. Vous devez également tenir compte de questions pratiques comme les caractéristiques du quartier (proximité des écoles, des commerces, des services, desserte). Pour autant, ne négligez pas les points techniques et juridiques.

1- La nature du sol

Pour construire sur de bonnes bases, il faut connaître la nature du sol. Argile, calcaire, remblais peuvent nécessiter la réalisation de fondations spéciales. Commencez par visiter le terrain. Premiers indices : la présence de certains végétaux (saules par exemple) peut révéler un terrain humide. Des murets fissurés peuvent indiquer que la parcelle est instable. Une enquête auprès des voisins ou de la mairie peut vous donner des renseignements.

Visite terrain. Demandez à votre constructeur de visiter votre terrain avant de signer le contrat. Certains d’entre eux utilisent des pénétromètres dynamiques, qui donnent des informations sur la nature du sol. En cas de doute, faites réaliser une étude de sol. Le type de fondations à employer sera connu, et leur prix sera chiffré dans le cadre du Contrat de construction-loi de 1990. Le coût de l’étude de sol tourne autour de 1.500 €.

2- Les risques naturels et technologiques

Le ministère de l’Ecologie a créé le site www.georisques.gouv.fr. Il permet de savoir si la parcelle est exposée à des risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrains, retrait-gonflement des argiles, avalanches, etc.) ou technologiques (sols pollués, proximité d’une usine employant des produits toxiques, etc.). Il suffit de taper le nom de la commune pour faire apparaître les informations.

Diagnostic risques. Lors de l’achat du terrain, le vendeur doit vous communiquer un Etat des servitudes risques et informations sur les sols ou Esris. ce document, qui remplace l’Etat des risques naturel, miniers et technologiques (Ernmt), identifie les risques naturels et technologiques qui peuvent concerner votre parcelle. En zone termitée, le vendeur doit vous commubniquer un état parasitaire.

3- Les règles d’urbanisme

Elles sont établies par zones, selon les prescriptions du Plan local d’urbanisme (Plu). Ce document doit être consulté en mairie pour savoir ce que vous pouvez bâtir. Si la parcelle est située en secteur sauvegardé ou dans une Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), des règles plus strictes devront être observées.

Bâtiments de France. Votre permis de construire sera examiné à la loupe. D’où des délais d’obtention plus longs. Comptez un ou trois mois de plus si le terrain est en ZPPAUP et jusqu’à six mois de plus s’il est situé en secteur sauvegardé. Alors que le délai classique est de deux mois. L’architecte des Bâtiments de France (ABF) peut avoir à donner son avis, avec souvent des prescriptions particulières à respecter. Conseil : demandez un certificat d’urbanisme (CU) à la mairie. Un CU d’information vous donne les règles applicables à votre terrain. Un CU opérationnel vous indique si la parcelle peut être utilisée pour la réalisation de votre projet.

4- Les servitudes de la parcelle

Le terrain que vous convoitez peut être grevé de servitudes. Ce sont des droits détenus par votre voisin sur votre propriété. Les plus courantes ? Le droit de passage dont bénéficie le voisin si sa parcelle est enclavée (elle n’a pas un accès direct à la voie publique), l’écoulement des eaux venant d’un terrain d’une rue placée au-dessus de votre lot, etc.

Où s’informer ? Par ailleurs, votre terrain peut être concerné par des servitudes d’utilité publique. C’est notamment le cas s’il dépend d’un Plan de prévention des risques naturels, qui peut imposer des règles de construction spécifiques. Le notaire s’occupe de vérifier les servitudes lors de la vente. Elles peuvent être identifiées sur l’état hypothécaire du terrain, un document que l’on peut se procurer au service de publicité foncière (les démarches sont sur le site service-public.fr).

5- Propriété, limites et distances

La maison devra respecter des distances par rapport à la voirie et aux constructions voisines. En bordure d’une route départementale, par exemple, vous ne pourrez pas bâtir à moins de quinze mètres de l’axe routier. Si vous ne bâtissez pas en limite séparative, la construction doit être située à une distance égale à la moitié de la hauteur du pignon sans être inférieure à trois mètres. Par exemple, une maison de huit mètres de haut devra être implantée à quatre mètres de la limite séparative.

En lotissement. Sur ces terrains dits groupés vendus par un aménageur-lotisseur, les règles peuvent être plus strictes. Par exemple, le sens du faîtage des toitures est le plus souvent imposé par le règlement de lotissement. Ce document précise les distances par rapport à la voirie et aux constructions voisines. Sur ce type de terrain, les choix d’orientation sont limités. Le plus souvent, l’aménageur vous remettra un plan de la parcelle, sur lequel figure la partie constructible.

A bonne distance. Ne négligez pas les distances par rapport à la propriété voisine pour les fenêtres. Les vues droites, qui donnent directement chez le voisin, doivent se situer à plus de 1,90 mètre de la propriété de ce dernier. Pour les vues obliques, la distance à respecter est de 0,60 mètre. Par ailleurs, un bornage sera nécessaire si le terrain n’est pas borné, pour fixer précisément les limites de la parcelle et éviter d’empiéter chez le voisin. En lotissement, le terrain est toujours borné.

6- L’accessibilité de votre terrain

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage sur un fonds voisin. La loi (article 682 du Code civil) vous reconnaît un droit de passage dès lors que l’enclave n’est pas de votre fait. Vous pouvez ainsi créer un chemin d’accès. Le trajet le plus court entre votre terrain et la voie d’accès est privilégié. En cas de désaccord avec le voisin, un expert nommé par le tribunal de grande instance déterminera le meilleur tracé.

L’accès au terrain. C’est un point fondamental. S’il est trop compliqué, les surcoûts peuvent s’accumuler, rendant le projet impossible à concrétiser. Le plus souvent, le conducteur de travaux du constructeur procède à une visite poussée pour identifier les difficultés potentielles. Les camions doivent pouvoir passer. Si tel n’est pas le cas, il faudra utiliser des grues ou des petits engins de manutention pour transporter les matériaux de construction.

7- La viabilisation de la parcelle

C’est le raccordement à la voirie et aux réseaux divers (VRD). En lotissement, la parcelle est livrée prête à bâtir. Elle est viabilisée et assainie. L’eau, l’électricité, le gaz arrivent en limite de votre terrain. Les compteurs sont placés dans un coffret technique. De même, les systèmes d’évacuation des eaux usées et pluviales sont déjà en place.

Les bons tuyaux. Si la parcelle est dite isolée, en diffus, demandez un certificat d’urbanisme à la mairie. Il vous permettra de connaître la situation du terrain par rapport aux VRD. Vous saurez si la parcelle est déjà viabilisée et assainie. Ce n’est pas le cas ? Vous prendrez les travaux en charge. A qui vous adresser ? Pour l’eau, c’est la compagnie distributrice de la commune qui s’occupera de l’adduction et de la pose du compteur. La mairie vous communiquera les coordonnées de l’opérateur dont vous dépendez. Même démarche pour l’électricité et le téléphone. Le coût dépend de la distance des réseaux par rapport à la parcelle.